申同视角 | 疫情下，减免房屋租金的法律分析与处理对策

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前 言

自2022年3月底以来，上海受新冠疫情影响，各单位生产经营活动停缓，营收遭遇重创。为了帮助企业纾困解难，上海市人民政府（含下属部门）及上海市高级人民法院发布了有关疫情防控期间房租减免政策及问答指引，但基于政策性文件的纲领性特征，其实际执行过程中仍存在较大的不确定性。复工复产在即，为了帮助租赁双方尽快解决矛盾，回归正常生产经营，本文将结合政府发布的减租政策并总结司法实践中法院的裁判思路，对疫情下出租人和承租人之间的房屋租金问题进行简单归纳和解答，期待对租赁双方处理租金事宜有所帮助。

房租减免政策汇总

为应对2022年新一轮新冠疫情带来的冲击，尤其为帮助经营困难的中小微企业渡过难关，国家及上海市政府相继出台政策对房屋租赁中的有关问题进行指导，本文主要汇总2022年国家层面及上海市的相关政策文件。2022年国家层面政策汇总：

相关政策	重要内容
2022年2月18日 国家发展改革委等部门 《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》（发改财金〔2022〕271号）	2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。各地可统筹各类资金，对承租非国有房屋的服务业小微企业和个体工商户给予适当帮扶。鼓励非国有房屋租赁主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。对减免租金的房屋业主，2022年缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，鼓励各地可根据条例授权和地方实际给予减免。
2022年3月28日 国务院国有资产监督管理委员会办公厅 《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》（国资厅财评〔2022〕29号）	各中央企业要按照271号文件要求，对2022年被列为疫情中高风险地区所在县级行政区域（参照国家行政区划标准）内承租中央企业房屋的服务业小微企业和个体工商户减免当年6个月租金（四季度被列为疫情中高风险地区的，要通过当年退租或下年减免等方式足额减免6个月租金），其他地区减免3个月租金。各中央企业要抓紧研究确定房租减免政策的具体实施细则并抓好落实，尽快提升市场主体获得感。普遍减免3个月租金工作要力争在上半年实际完成主体工作，补充减免3个月租金工作要在列为中高风险地区后2个月内完成。
2022年5月19日 国务院国有资产监督管理委员会 《关于中央企业助力中小企业纾困解难促进协同发展有关事项的通知》（国资厅财评〔2022]40号）	5.对承租中央企业房屋的服务业小微企业和个体工商户，要在2022年普遍减免3个月租金，并力争在上半年完成减免主体工作。对2022年租期分属不同承租人的，要根据不同承租人实际租期按比例减免。6.对2022年被列为疫情中高风险地区所在县级行政区域内，承租中央企业房屋的服务业小微企业和个体工商户，再补充减免3个月租金，补充减免工作要在所在县级行政区域出现疫情中高风险地区后2个月内完成。

2022年上海市政策汇总：

相关政策	重要内容
2022年3月29日 《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》（沪府办规〔2022〕5号）	（七）减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。
2022年3月31日 《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》（沪国资委规〔2022〕1号）	承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的，应予支持。 承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。
2022年5月29日 《上海市加快经济恢复和重振行动方案》	4. 对承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，免予提交受疫情影响证明材料，2022年免除6个月房屋租金。对承租国有房屋、运营困难的民办非企业单位，参照小微企业和个体工商户2022年免除6个月房屋租金。推动在沪央企、其他省市在沪国有企业参照我市规定，为小微企业和个体工商户减免房屋租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。 5.鼓励引导商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主或经营管理主体，向最终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免。对符合条件的非国有房屋业主或经营管理主体，按照减免租金总额的30%给予补贴，最高300万元，由各区政府负责实施，补贴资金实行财政预算总额控制，由市、区两级财政共同承担。受疫情影响严重且在沪注册的餐饮连锁企业，分公司或门店符合小微企业条件且承担房租费用的，可视作小微企业享受房屋租金减免。

除上述政策文件外，自2020年新冠疫情以来，最高人民法院发布了三期关于涉疫情民事案件的指导意见，上海市高级人民法院也陆续发布了五期疫情案件法律适用问题的系列解答，为实践中租金减免纠纷的解决做指引，我们将在下一篇章中重点分析。

房租减免十问十答

结合上海市政府针对本次疫情出台的减免政策及上海市高级人民法院的法律适用文件，我们对实际执行中遇到的重点问题作如下解答：Q1 哪些房屋可以直接享受减免租金政策？

1. 出租主体：上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业。【市属国有企业集团（含委托监管企业）参见市国资委网站；区属国有企业集团（含委托监管企业）根据各区国资委公开披露的信息确定；国有企业集团纳入合并报表范围内下属企业可与各企业集团联系确认。】

2. 出租房屋的性质：属于上述出租主体的自有经营性房产和使用权房。

3. 除上述房产外，承租市级行政事业单位及市级行政事业单位所办企业的自有房屋，亦可享受减免租金政策。

Q2 如何认定强制减免房租的适用对象？

1．强制减免适用对象为最终签约承租实施主体房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户以及民办非企业单位，即租金减免的对象是最终承租人。

2．小微企业认定：参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）划型标准认定；个体工商户认定以登记营业执照为准。

3．民办非企业单位如需参照小微企业及个体工商户申请租金减免，需一定材料证明其“运营困难”。

Q3 转租方能否享受国有企业减租政策？

转租方不享受本次房租减免政策，只有最终承租经营的小微企业和个体工商户享受本次房租减免政策。

Q4 承租方的减免期间和金额如何确定？

上海地区最终承租方免除2022年6个月房屋租金，租金金额以租赁合同为准，涉及免租、优惠租金等情形的，以实收年租金计算当年平均月租金金额，由此计算出减免金额，或由租赁双方协商确定。

Q5 申请减免流程是什么？

1. 流程：摸底—告知—受理—审批—反馈—报备。

2. 材料准备：租金减免申请书、租赁合同、营业执照、法人代表身份证明；被封控、停业、征用的证明（如有）；疫情防控严重影响经营活动的证明：如财务报表、审计报告（如有）等。

3. 上述流程为针对国有企业办理免租事项的办事流程，可供承租人参考，实际办理的具体流程及准备材料应参考相关国企的门户网站公示及微信公众号，以最终相关国企告知的要求为准。

Q6 居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？

居住房屋承租人主张减免租金的，应当优先协商解决。如因出租人主动限制或房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。疫情不影响承租人占有使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。

Q7 物业费、水电费、停车费等其他费用能减免么？

减免政策中未规定物业费、水电费、停车费等费用的减免，因此原则上仅可申请减免租金，其他费用协商解决。

Q8 承租人逾期支付房租达到合同约定的解除条件，出租人能否解除合同并要求承担违约责任？

因疫情影响，承租人难以按约支付房租的，出租人不得以承租人未依约支付租金为由解除合同并要求承租人承担违约责任，但承租人仍负有支付相应房租的义务（可减免的除外）。但承租人需注意，根据不可抗力和情势变更等条款的适用规则，承租人在因不可抗力无法履行合同义务时应及时通知出租方，并应提供相应的证明，即承租人负有证明疫情影响导致其难以支付房租这一事实的义务。

Q9 受疫情影响，承租人是否可以提前退租？

1. 首先看合同约定。如果承租人与出租人签订的租赁合同明确约定，受疫情或不可抗力影响，承租人有权解除租赁合同，则承租人可以根据租赁合同的约定解除。

2. 其次看实际履行情况。如果合同没有约定，则承租人仅疫情期间暂时无法正常使用房屋，虽然客观上新冠疫情对房屋的使用存在一定影响，但并不必然导致租赁合同无法继续履行，待疫情封控措施结束后，依旧能实现租赁合同目的。因此承租人不享有合同解除权。

3. 如果因为疫情导致承租人经营严重困难，租赁合同目的已无法实现，可以要求解除合同。

Q10 承租人强制解除合同可能面临哪些风险？

从以往司法实践分析，若疫情并未导致承租人合同目的不能实现，租赁合同应当继续履行。若承租人强制解除租赁合同，可能会被法院认定为违约，可能会被要求按照合同约定承担违约责任，常见的承担违约责任的范围包括以下一项或者多项：

A. 拖欠的租金；

B. 逾期支付违约金；

C. 违法解除违约金；

D. 免租期租金；

E. 拖欠的物业费、水电费；

F. 没收履约保证金；

G. 房屋返还原状；

H. 其他法律费用等。

合同约定解除合同的违约金、出租方没收的保证金以及免租期租金补足的违约责任，在性质上都属于违约责任，法院一般会一并计算，此三者合并后会根据出租方的实际损失为标准进行调整，调整时应参考出租方实际损失，即结合空置期、免租期、中介费等因素综合考量。

非国有房屋租金减免法律分析

实践中，承租非国有房屋用于经营的主体居大多数，但其并不适用强制性租金减免措施。那么因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，承租人又当如何主张租金减免呢？一、合同有约定看合同有无对因疫情或疫情防控措施导致房屋无法使用而减免租金的约定，若有，可依照合同约定主张。二、合同没有约定（一）出租人1. 除作为上述政策中规定的国有出租人外，其他出租人没有减免租金的法定义务，但政府出台的政策均鼓励出租人积极承担社会责任，比如，2022年5月29日，上海市政府发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》规定“鼓励引导商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主或经营管理主体，向最终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免。对符合条件的非国有房屋业主或经营管理主体，按照减免租金总额的30%给予补贴，最高300万元。2. 我们建议出租人结合实际情况适当给予承租人租金减免优惠，既可以避免租户流失、稳定租赁关系，也可以避免出租人卷入诉讼风险之中。若出租人有意减免租金，可以参照政府的减免政策及时通知承租人减免事项及承租人需要提交的材料和证明，或者双方协商确定其他替代性优惠方案。3. 出租人在按照约定或者经协商同意缓减免租金后，可及时按照政府相关政策的规定申请税款减免、补贴申请等优惠。（二）承租人1. 根据2022年上海市高级人民法院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答》中关于承租非国有房屋经营的解答意见，若承租人承租的房屋是非国有用房，因受疫情影响房屋无法正常使用或者虽然疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，但承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，则可以向出租人申请参照上海市有关租金减免的政策进行协商减免租金；协商调解不成，可结合案件的实际情况，向法院申请根据公平原则变更合同约定。2. 操作建议1) 承租人主动及时向出租方发送书面通知，主动提出协商请求；2) 承租人书面通知的内容可以根据自身实际履约情况选择：减免租金、延长租期、延期支付、解除合同等；无论书面通知的内容为何，建议均附上相应依据，包括受疫情影响所产生的损失等证明文件，以争取获得出租人的理解；3) 建议承租人向出租人发出的所有通知均保留好记录，优先选择EMS邮寄，邮寄单备注好通知函名称；若不便采用邮寄方式，也建议尽量以文字形式，包括但不限于微信、电子邮件、短信等；4) 若承租双方可以就减免事宜达成一致，务必及时签署补充协议；5) 若承租双方无法协商一致，承租人又实在无力继续经营，不得不采取提前搬离措施，建议承租人尽早向出租人说明情况、交接房屋、保留好沟通记录，避免损失扩大。

非国有房屋房租减免案例分析

2020年新冠疫情后，上海法院已审结了一批涉疫情房屋租赁合同纠纷案件，我们可以从中总结司法裁判是如何处理此类案件的。对于国有房屋涉疫情租金减免等问题，因政策性较强，按政策执行，发生争议起诉到法院的案例相对较少。以下仅摘取上海地区部分非国有房屋因疫情影响租金减免的案例以供参考：

法院/案号	判决理由	减免期限
上海市徐汇区人民法院 （2021）沪0104民初26370号	鉴于被告经营沿街店铺，疫情及防控措施对其经营造成不可避免的损失，虽政策文件仅针对中小微企业及个体工商户给予租金减免，但基于公平原则及共克时艰、共担风险精神，本院根据停业时间及疫情防控给商业经营带来的不利影响，酌定减免被告一个月租金。原告已支付租金至2020年3月31日，为避免诉累，减免租金在被告欠付的后续租金中抵扣。	1个月
上海市浦东新区人民法院 （2020）沪0115民初84384号	被告承租系争房屋用于开设海鲜餐厅，租赁期间由于新冠疫情可能导致被告资金周转困难或营业收入减少，如继续按原租赁合同约定支付租金对被告明显不公平，双方应共克时艰，被告可以请求一定期限内减少租金或延期支付租金；根据公平原则，对疫情期间的租金，由本院根据本案实际情况酌减两个月。	2个月
上海市第二中级人民法院 （2022）沪02民终950号	为应对此次疫情，上海市自2020年1月24日启动一级响应机制，于2020年3月24日调整为二级响应。在疫情发生不可归责于任何一方当事人的情况下，由一方当事人承担全部后果有失公允。一审法院综合考虑志良律所的经营业态、双方所受疫情实际影响等因素，酌情减免志良律所租金1万元【月租金2万元】并无不妥。	0.5个月
上海市闵行区人民法院 （2021）沪0112民初19238号	本院认为在疫情发生后上海启动重大突发公共卫生事件一级响应，疫情或疫情防控措施对耕馆公司所经营的美食城造成较严重影响，这是公众周知的事实，租赁双方应本着共担分险、共渡难关的精神，合理分担因受疫情影响而造成的损失，耕馆公司要求减免租金的要求，具有法律依据。根据公平原则结合疫情、疫情防控措施对耕馆公司经营影响程度，本院酌定减免一个月租金及物业费为宜。	1个月
上海市第一中级人民法院 （2021）沪01民终876号	一审法院依照规定，并结合上海市人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间、相关部门对于线下培训服务的限制情况以及童力公司的已付款情况，酌情确定童力公司不再支付2020年3月26日至2020年4月30日期间的租金（2020年4月27日之后为使用费）。	1个月
上海市第一中级人民法院 （2022）沪01民终565号	时值新冠肺炎疫情爆发时期，租赁房屋所处商场全面停业，即便4月起陆续恢复营业，也无法达到正常经营状态，一审考虑租期内被上诉人受疫情影响无法正常使用房屋，酌情减免1.5个月租金，符合公平原则。	1.5个月
上海市第一中级人民法院 （2021）沪01民终6051号	鉴于疫情确实对瑞都公司、叮当公司双方均造成了影响，尤其是对叮当公司的营收产生较大减损，故一审法院依据公平原则酌情调整租金，在叮当公司所欠2020年2月1日至2020年5月26日期间的租金减免1.5个月。	1.5个月
上海市第二中级人民法院 （2021）沪02民终4086号	当事人是否可以新冠肺炎疫情为由主张减免租金仍需结合疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。如受疫情影响造成商业用房无法正常使用，承租人一般可以此要求出租人减免房租。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务。因恩意欧公司支付租金的方式为预付，而预付租金期间恩意欧公司的运营还在疫情影响之下，故法院酌定对恩意欧公司应当支付的租金予以减免一个月。	1个月
上海市第二中级人民法院 （2021）沪02民终11911号	虽然潘晟磊之经营行为确因疫情遭受了一定影响，但丰柏公司作为出租人亦同样蒙受损失。一审法院综合双方合同实际履行情况、疫情影响及丰柏公司采取的断电、锁门等自力救济措施，酌情减免一个月租金并无不当，应予维持。	1个月

结合上述案例检索结果，我们总结如下：1、就现有案例而言，承租非国有房屋的经营主体以疫情防控影响经营为由提出租金减免诉求的，获得酌情支持的概率较大。
2、2020年疫情防控持续时间2个月，上海法院在裁判过程中一般会基于公平原则及共担风险精神、结合前述考虑因素，酌情支持承租人租金减免的主张，具体租金金额由法院根据个案具体情况酌定【0.5—2个月之间】，多数支持减免1个月租金。3、上海法官裁判过程中，一般酌情考虑场所是否停业、经营主体能否实际使用房屋、经营主体营收变化情况、租赁具体用途和业态、业务性质受疫情影响的程度等因素，以综合判断经营主体受疫情防控的影响情况，并基于公平原则及共担风险精神，平衡承租人和出租人双方的利益，以确定减免金额。4、鉴于2022年上海本轮疫情封控措施更为严格，影响程度更深，政府强制减免租金的周期也更长，我们认为，法院在审理本轮涉疫租金减免案件时最终支持的减免周期可能会超过1个月，倾向认定为按照封控期间的50%。当然具体结果还将结合个案情况认定。

结尾

疫情之下，租赁合同双方都是受害者，不存在受益的一方。疫情的阴霾已逐渐消散，各行各业陆续复工，愿本文能对租赁双方就处理本次疫情期间租金减免问题发挥些许参考作用，也期待租赁双方以协商为先，互谅互让、共担风险，共渡难关。

  作者：郝晓宁律师

申同合伙人
诉讼与仲裁部秘书长专业领域：房地产、婚姻家事

  作者：汪澄律师

上海律协金融工具委员会秘书专业领域：投融资并购、商事争议解决
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编辑 & 排版：麻慧婷


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